Qu'est-ce que l'EHPAD ?
L’Établissement d'Hébergement des Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) est une forme de maison de retraite médicalisée, destinée à accueillir les personnes âgées autonomes ou en état de dépendance totale.
Ces établissements respectent une réglementation stricte et disposent de tous les services adaptés au quotidien de ses occupants : restauration, soins médicaux (infirmiers, aide-soignants, médecins), assistance (auxiliaire de vie)...
Investir en EHPAD, une bonne idée ?
Du fait de la conjoncture, l'EHPAD est considéré comme un investissement plutôt sûr. Augmentation de l'espérance de vie, nombre insuffisant d'établissements spécialisés et difficultés à obtenir les agréments pour en ouvrir de nouveaux, font que les heureux propriétaires ne souffrent pas d'une offre concurrente trop importante. Concurrence bien plus forte sur le marché des résidences seniors ou de tourisme.
De plus, les loyers importants (de 4 à 5 % de rendement minimum) et quasiment garantis, ainsi qu'une fiscalité attractive, font de l'EHPAD un investissement très intéressant.
Les autres avantages de l'EHPAD
En plus d'une fiscalité et d'un rendement attractifs, donc, l'EHPAD comporte d'autres avantages.
Tout d'abord, un bail commercial d'une durée moyenne de 12 ans sera signé entre la résidence de service et le propriétaire du bien, afin de protéger ce dernier sur les questions du versement des loyers, de la répartition des charges et du renouvellement du mobilier notamment.
De plus, en tant que propriétaire vous n'aurez aucune contrainte administrative liée à la gestion locative du bien. C'est en effet au gestionnaire de l'établissement de s'assurer de la mise en location des biens, ainsi que de tout le travail administratif inhérent à ces locations.
Quel dispositif choisir ?
Il existe trois statuts pour l'acquisition d'un EHPAD : le LMNP, le LMP et le Censi-Bouvard.
Dans ce dispositif, les loyers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (régime BIC). Le propriétaire du bien sera soumis à la déclaration de revenus, et aura la possibilité de déduire les charges comme la taxe foncière et les intérêts d'emprunt. En plus de cela, l'investisseur pourra amortir son bien (sur plus de 20 ans) ainsi que le mobilier, afin de créer un déficit reportable sur 30 ans. Dans le cadre d'un achat dans le neuf, la TVA sera récupérable à la livraison du bien.
- Le Loueur Meublé Professionnel (LMP)
La différence entre LMNP et LMP se résume en trois conditions :
- Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ;
- Les loyers TTC perçus en provenance de l’EHPAD doivent excéder 23 000 € par an ;
- Les loyers perçus doivent être supérieurs au revenu du foyer fiscal.
L'avantage de ce statut en comparaison du LMNP, est qu'il permet de supprimer l'impôt lié aux plus-values immobilières si l'investisseur loue depuis plus de 5 ans. Les frais de notaires peuvent également être déduits. Les biens liés à l'activité de loueur meublé professionnel seront déduis de l'assiette de l'ISF, à condition que les revenus générés par la location de l'EHPAD représentent plus de 50 % des revenus professionnels.
Ce dernier dispositif permet de réaliser directement une économie d'impôt. Cette défiscalisation représente 11% du prix du bien (plafonné à 300 000 € tout de même), et sera effective sur une durée totale de 9 ans.
Les risques liés à l'EHPAD
Vous l'avez compris, l'EHPAD est un investissement plutôt sûr. Toutefois, comme tout investissement il peut présenter certains risques. Le principal risque se situe au niveau du gestionnaire. D'où l'importance de faire confiance à des acteurs solidement implantés et expérimentés, afin d'être sûr que la gestion locative sera parfaitement administrée. Et votre investissement rentabilisé.
